Financiamento imobiliário: tudo o que você precisa saber antes de contratar

Por: Da Redação em 09/02/2021 - 18h46

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.

Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga. Além dos bancos, há também o financiamento direto com a construtora dona do imóvel.

Como funciona os diferentes tipos de financiamento imobiliário? Quais são eles? O tempo do financiamento interfere na taxa de juros? Descubra estas e outras respostas, a seguir, em um guia completo preparado para você, sobre financiamento de imóveis! Continue por aqui!

O que é um financiamento?

Financiamento é uma espécie de compra a longo prazo, com o acréscimo de uma taxa de juros ao valor inicial, que varia de acordo com o tempo de parcelamento e com critérios utilizados por cada instituição financeira. Só é possível solicitar um financiamento para aquisição de um bem específico, como uma casa.

Para financiar um bem, é necessário solicitar o crédito em uma instituição financeira, que pode requisitar comprovação de renda e consultar os órgãos de proteção ao crédito, como o SPC e a Serasa. Caso o financiamento seja liberado, o cliente deve pagar o valor em parcelas, que são usualmente mensais, com acréscimo de juros e taxas.

Como funciona o financiamento imobiliário?

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.

Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação do dinheiro, ou seja, o crédito solicitado por você.

Como fazer um financiamento de imóveis?

Para financiar um imóvel, é preciso seguir algumas etapas e observar o relacionamento com o banco. A depender da adesão a produtos e serviços financeiros, as condições e taxas podem variar. Mas o primeiro passo é fazer uma simulação do financiamento e entender qual é a melhor opção. Depois, é necessário fazer um cadastro no banco que apresentou a melhor condição, levar a documentação solicitada e aguardar a análise de crédito. Por fim, é feita a avaliação do imóvel e a assinatura do contrato.

De forma geral, o interessado que entra em uma prestação imobiliária paga uma entrada e solicita à instituição financeira o crédito para pagar o restante da propriedade. O valor desse empréstimo pode ser parcelado em até 35 anos — acrescido de juros. Vale ainda ressaltar que o percentual de financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor do bem e a renda mensal.

Além disso, o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para custear o bem, desde que o trabalhador tenha pelo menos três anos de carteira assinada. O imóvel deve estar localizado no mesmo município, nos municípios adjacentes ou integrantes da mesma região metropolitana onde você comprador mora há mais de um ano.

Quais documentos são necessários?

Cada instituição pode fixar a lista de documentos relativos ao vendedor, ao comprador e ao imóvel. Em geral, no entanto, são solicitados os seguintes documentos:

  • RG (Carteira de Identidade), original e cópia;
  • CPF (Cadastro de Pessoa Física), original e cópia;
  • Comprovante de estado civil, cópia e original;
  • Comprovante de renda, original e cópia;
  • Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, os trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar quais são os documentos necessários para cada caso.

Quanto ao imóvel, deve ser apresentada certidão atualizada da respectiva matrícula no Registro de Imóveis, devendo estar livre de ônus, com a propriedade regularizada em nome do vendedor. Não deve haver dívida de IPTU nem com condomínio.

Como funciona o crédito imobiliário?

Após aprovado o crédito, o banco paga ao vendedor o valor pedido e, a partir disso, o comprador deverá pagar ao banco uma mensalidade. O valor e o período estabelecido em contrato variam de acordo com o total do financiamento e com a instituição. A pessoa já passa a ser dona e poder usufruir do bem, mas sem poder negociar o imóvel com terceiros antes de quitar a dívida.

As parcelas do financiamento são formadas pela amortização, juros, seguro de morte e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel e taxas administrativas.

Como o tempo do financiamento interfere na taxa de juros?

O tempo de financiamento é um dos fatores que interfere nos juros do financiamento imobiliário. Por isso, prazos muito longos podem colocar o consumidor em uma promoção às avessas. Alongar o prazo de financiamento pode quase triplicar a dívida, já que você ficará mais tempo pagando juros do financiamento imobiliário.

O ideal é que você faça simulações e fique atento. Assim, ainda que o valor da parcela não varie tanto em prazos de 20, 25 ou 30 anos, o impacto final da dívida pode superar R$ 200 mil.

O que é amortização?

A amortização é o pagamento do dinheiro emprestado pela instituição financeira. Por isso, o saldo devedor diminui de acordo com o valor da amortização e não com o valor total pago da parcela, já que o mesmo inclui outras taxas não relacionadas ao valor financiado.

Como diminuir o valor das parcelas?

1. Pesquise e faça simulações
O primeiro passo para diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário é não ter vergonha de pesquisar bastante, afinal, cada banco ou instituição financeira oferecerá condições diferentes e taxas de juros distintas, de acordo com o seu perfil e com o quanto eles estão interessados em conceder crédito.

Diante dessa realidade, não hesite em conversar bastante com o funcionário disponibilizado para fazer esse trâmite e aproveite para fazer diversas simulações, observando quais são as formas de amortização oferecidas e quanto acaba ficando a prestação em curto, médio e longo prazo.

2. Aumente o valor da entrada
Outra maneira bastante lógica de diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário é dando uma entrada maior. Embora isso possa comprometer um pouco os seus recursos no momento, essa é uma escolha inteligente em longo prazo, uma vez que os seus custos ficarão reduzidos durante anos.

Pode ser o caso de vender um veículo ou até pedir emprestado para um parente ou amigo de confiança, visto que é melhor dever para uma pessoa física, que não cobrará juros e nem correção monetária.

3. Utilize o saldo do seu FGTS
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é recolhido compulsoriamente com algumas justificativas, entre as quais a de fomentar o mercado imobiliário. Sendo assim, você não deve hesitar em sacar o seu FGTS para diminuir o valor das prestações do seu financiamento sempre que essa opção existir.

É possível utilizar o FGTS, a cada dois anos, para abater em até 80% o valor das parcelas em até 12 meses consecutivos, desde que não existam mais de 3 prestações em atraso. Essa é uma excelente estratégia para quem está com expectativas de ter uma renda menor com o passar do tempo ou de ter maiores despesas, por exemplo.

4. Amplie o prazo de pagamento
A última opção para diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário – e possivelmente a menos vantajosa – consiste em ampliar o prazo de pagamento. Dessa maneira, você terá mais meses para pagar as prestações, que, consequentemente, ficarão menores, embora, vale destacar, o valor final se tornará maior.

É claro que isso dependerá de negociações com o banco ou instituição financeira que concedeu o crédito e dos limites que são impostos para cada modalidade. Outro ponto é que você tem que terminar o último pagamento antes de ultrapassar os 80 anos, em função da regra do seguro habitacional.

Sistema financeiro da habitação

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. O que isso significa? Por meio do crédito de longo prazo, adquirir a casa própria se torna mais fácil.

Esse tipo de financiamento pode ser solicitado para três finalidades: compra, reforma ou construção de um imóvel. Como o programa visa beneficiar pessoas de baixa renda, a ideia é que o crédito venha acompanhado de juros baixos.

Sendo assim, o sistema — que tem a Caixa Econômica Federal (CEF) como principal intermediária — tem entre suas fontes de recursos duas que são mais utilizadas: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de poupança. O programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, também faz parte do SFH.

Sistema financeiro imobiliário

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi criado pela lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que regula a participação de instituições financeiras ou não nas operações de financiamento de imóveis.

Trata-se de uma modalidade que visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), considerado "excessivamente regulamentado", tornando o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídio, incentivo ou interferência governamental.

O Sistema de Financiamento Imobiliário está voltado para a classe média. Imóveis "populares" continuariam sendo feitos por meio do SFH.

Qual o score para financiamento imobiliário?

O score é uma pontuação definida pelos órgãos de proteção ao crédito, como Serasa e SPC, e pelas próprias instituições credoras que possuem pontuação interna, que vai de zero a mil. Essas empresas avaliam o comportamento do consumidor, como histórico de dívidas, compromisso com pagamentos de contas, relacionamento com bancos e até hábitos de consumo em comparação à sua renda.

Pontuação a partir de 700 é considerada boa o suficiente para conseguir mais facilmente empréstimos com valores altos. Portanto, esse é o score mínimo para obter um bom financiamento imobiliário. Quanto mais próximo da pontuação máxima você conseguir chegar (mil pontos), mais chances de conseguir crédito para comprar seu imóvel e com menores taxas de juros.

Como escolher o melhor banco para financiamento imobiliário?

Para ajudar você a escolher qual o melhor banco para financiar imóvel, selecionamos as cinco principais instituições financeiras, listando as condições de cada uma delas, para que você encontre a melhor para o seu financiamento imobiliário!

Caixa Econômica Federal (CEF)

A Caixa Econômica Federal é o banco favorito dos brasileiros que querem realizar o sonho da casa própria. Isso acontece porque ela dispõe de diversas modalidades de crédito e da menor taxa de juros do mercado. Nas modalidades tradicionais, a taxa de juros funciona a partir de 6,5% ao ano + TR. Se o imóvel for novo, é possível financiar até 80% do valor, mas, se usado, essa porcentagem cai para 70%.

O financiamento da Caixa pode ser feito pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – carta de crédito, além de aceitar o uso do FGTS. Para usar o FGTS, é preciso ter carteira assinada por mais de três anos. Ele pode ser utilizado como entrada ou para amortizar o financiamento.

Já com o novo crédito imobiliário, é possível contar com juros a partir de 2,95% + IPCA. Assim como a modalidade anterior, o financiamento pode ser feito pelo SFH e pelo SFI. Vale lembrar que o limite do financiamento pode chegar a 80% do valor do imóvel.

Além disso, há também o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que dispõe de juros a partir de 5%. Para participar dele, o comprador precisa se encaixar em alguma das faixas de renda disponíveis. Em relação ao parcelamento, pode ser em até 420 meses (35 anos), exceto para o Minha Casa, Minha Vida, em que o máximo é de 30 anos.

Banco do Brasil

O financiamento do Banco do Brasil tem taxa de juros a partir de 6,99% ao ano + TR e pode cobrir até 80% do valor do imóvel novo ou usado. Ele pode ser feito pelo SFH e pelo SFI (na carteira habitacional hipotecária). Já para pró-cotista do FGTS a taxa é de 9% ao ano + TR e está disponível para imóveis novos e usados.

Caso opte pelo BB como melhor banco para financiar imóvel, você ainda poderá contar com parcelamento em até 360 meses. Uma grande novidade é que o Banco do Brasil também lançou uma nova linha de crédito, atualizada pela inflação. Nela, os juros são a partir de 3,45% + IPCA e pode ser financiado até 70% do valor do imóvel (apenas para clientes Private e Estilo).

Além disso, você ainda pode contar com o financiamento pelo programa Minha Casa, Minha Vida.

Bradesco

O Bradesco dispõe de taxa de juros a partir de 7,30% ao ano + TR e pode financiar até 80% do valor do imóvel novo ou usado. Suas principais vantagens são a possibilidade de usar o FGTS e o prazo de pagamento, que pode chegar a 360 meses. Além disso, o financiamento pode ser feito pelo SFH e pelo SFI (na carteira habitacional hipotecária).

Itaú Unibanco

O Itaú Unibanco, por sua vez, conta com juros a partir de 7,45% ao ano + TR e o financiamento também pode ser feito pelo SFH e pelo SFI. Já o limite do financiamento pode cobrir até 82% do valor do imóvel, seja ele novo ou usado. Por fim, o tempo de pagamento pode chegar a 360 meses, dependendo do valor financiado.

Santander

O Santander dispõe de taxas de juros a partir de 7,99% ao ano + TR. Entretanto, para pró-cotista FGTS a porcentagem cai para a partir de 7,59% + TR, apenas para imóveis novos. Com o maior limite de financiamento, o Santander cobre até 90% do valor do imóvel, seja ele novo ou usado. Já o prazo de quitação é de até 420 meses para imóveis residenciais.

Como funciona o financiamento direto com a construtora?

O financiamento com a construtora depende de cada uma delas, não sendo um formato fixo. Em alguns casos, por exemplo, só é possível financiar com a construtora imóveis novos durante a sua construção, como apartamentos na planta.

Ao mesmo tempo, outras construtoras preferem deixar as condições de financiamento mais flexíveis e personalizadas de acordo com as condições e objetivos dos clientes. Confira, a seguir, algumas vantagens de se financiar diretamente com a construtora:

Negociação sem intermediários: financiamentos bancários são operações de crédito complexas, que dependem de processos burocráticos, muita documentação e prazos longos. Para agilizar o processo, estas transações podem envolver, além do próprio banco, figuras como o correspondente imobiliário, o despachante imobiliário e a consultoria ou assessoria imobiliária, no entanto, estes intermediários deixam ainda mais cara a operação.

Aprovação de crédito simplificada: depois da mais recente crise econômica do país, com reflexos no mercado imobiliário, a concessão de crédito nas instituições financeiras ficou mais criteriosa e, consequentemente, mais difícil. Atualmente, há muitos pré-requisitos para liberação do financiamento imobiliário tradicional, comprovados por meio de documentos do solicitante, tais como:

  • Comprovação de renda: holerite, declaração de imposto de renda ou pró-labore;
  • Comprovação de estado civil: certidões de nascimento, casamento ou averbação atualizadas;
  • Certidões negativas: da Justiça Federal, de ações cíveis, protesto de títulos, executivos fiscais, interdição, tutela e curatela.

Com a construtora, a exigência da documentação não é tão rigorosa e os critérios de avaliação de crédito são mais brandos, facilitando a aprovação do financiamento.

Além da aprovação de crédito do comprador, os financiamentos imobiliários mais comuns incluem a avaliação do imóvel financiado, ou seja, financiando direto com a construtora, você não precisa se preocupar em providenciar a documentação do imóvel para aprovação, pois ela já é a “detentora” do imóvel. De forma geral, a aprovação do financiamento é menos burocrática e mais rápida quando você financia direto com a construtora.

Condições de pagamento mais flexíveis: Diferentemente dos bancos, as construtoras têm autonomia para definir suas próprias condições de financiamento, não estando limitadas às regras do Sistema Financeiro Habitacional. As condições de pagamento podem se alterar de uma construtora para outra e até mesmo de um empreendimento para outro, na mesma construtora, dependendo do estágio da obra e outras variáveis.

Como o simulador de financiamento imobiliário pode ajudar?

É muito simples. Basta você informar o valor do imóvel que pretende comprar, o prazo em que deseja financiar, o valor que pode dar como entrada e o CEP da sua residência, além do seu e-mail. Se quiser informar a renda familiar, é bom também.

Pronto. Com um clique você terá uma lista de opções de instituições que poderão te atender, ordenadas pelas mais vantajosas, isto é, as que oferecem custos mais baixos. Após conseguir as informações, o próximo passo é entrar em contato com a instituição financeira, para conhecer os detalhes dos procedimentos para a aprovação da papelada.

É possível fazer portabilidade de financiamento imobiliário?

Sim. A portabilidade é o mecanismo que permite que os clientes possam trocar a instituição financeira com a qual eles possuem uma dívida. Essa transação pode acontecer em diversos nichos de mercado, inclusive quando falamos de empréstimos e financiamentos.

Isso significa que, ao contratar um financiamento imobiliário de um banco, o cliente passa a ter o direito de migrar este débito para outra instituição financeira. A portabilidade de financiamento imobiliário, inclusive, costuma ser recomendada quando o consumidor tem a possibilidade de ganhar algum benefício nesta troca, seja ela em condição de pagamento, diminuição de juros ou valor total da dívida.

5 dicas para financiar um imóvel

1. Planejamento financeiro
O primeiro passo para você conseguir um financiamento é que você realize um planejamento financeiro. Faça um fluxo de caixa da renda familiar e os recebimentos futuros, desconte as despesas particulares como cartão de crédito, alimentação, combustível, estudos que sejam necessários para os próximos anos.

Assim é possível obter uma boa perspectiva da capacidade de pagamento das prestações futuras, lembrando que, muitos empreendimentos enquanto estão em obras contam com mensalidades, parcelas trimestrais, semestrais e até mesmo anuais. Todas atualizadas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).

2. Pesquise muito
Na hora de escolher o banco ideal para financiar a casa própria é preciso estudar todas as condições. É muito importante ficar atento com o valor das taxas de juros, pois são determinantes para indicar o custo do financiamento. Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar.

O nível de relacionamento do cliente com o banco interferirá na cota e taxa de juros da contratação do crédito imobiliário. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento.

3. Tenha uma reserva Financeira
Nunca utilize toda a sua liquidez para pagamento da entrada. É importante sempre manter uma reserva financeira que permita que você realize o pagamento de suas contas por um período, caso ocorra alguma emergência. Portanto, a compra do imóvel não deve comprometer mais de 30% da sua renda mensal líquida.

4. Sistema de Amortização Tabela SAC
Procure obter financiamento imobiliário pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), logo que, as parcelas são atualizáveis. Já pela tabela PRICE, as parcelas são fixas e, quando praticada pelas construtoras, costuma-se pagar juros mais altos em relação à tabela SAC.

5. Mantenha seu nome limpo
O que ajuda a ter o crédito aprovado com facilidade são fatores como ter contas pagas em dia, mais de três anos de carteira assinada, FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Por sua vez, são prejudiciais para aprovação ter o nome no cadastro do SCPC (Serviço Central de Proteção ao Crédito) ou do Serasa Experian, que apontam dividas de empréstimos ou acordos para pagamento de dívidas de cartões de crédito.

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